首套房贷利率下降对已经买房的有影响吗?房贷可以转换利率吗?
2023-11-17 11:33:21 来源：淘房网
近日，央行和银保监会联合下发了首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整的通知，这则消息一出还没买房的人高兴坏了，但是已经买了房的人则开始哀怨了，那么首套房贷利率下降对已经买房的有影响吗?房贷可以转换利率吗?
一、首套房贷利率下降对已经买房的有影响吗
首套房贷利率下降对已经买房是否有影响，要视具体情况而定。
以下情况不受影响：
1、、非首套房贷款
如果政策只调整了首套房贷款利率，二套房贷款利率依然按原定执行的话，那受影响的自然是购买首套房的客户，购买二套房的客户不会受到什么影响。
2、选择固定利率的存量房贷
在2019年10月8日前办理的房贷如果在2020年3月1日至8月31日期间进行利率转换时选择转为固定利率，那无论后续LPR如何变化调整，其利率都将一直按照合同约定的执行，保持固定不变。
以下情况受影响：
1、公积金贷款
公积金贷款执行央行贷款基准利率，当人民银行在还贷期间调整了贷款基准利率后，就将自次年的1月1日起开始执行新利率。
注意：
(1)从2022年10月1日起中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)个人住房公积金贷款利率为2.6%，5年以上个人住房公积金贷款利率为3.1%。
(2)第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。5年以下(含5年)个人住房公积金贷款利率为3.025%，5年以上个人住房公积金贷款利率为3.575%。
2、商业贷款
商业贷款利率以相应期限的LPR为定价基准加点形成，有重定价周期，每到重定价日就会按最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行。
注意：
(1)LPR每月会重新报价，基点数一经确定保持不变。重定价周期最短为一年，重定价日可选择贷款发放日或1月1日。
(2)2022年5月15日，央行、银保监会联合发布通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行(为LPR加60个基点)。
3、选择LPR浮动利率的存量房贷
在2019年10月8日前办理的房贷如果在2020年3月1日至8月31日期间进行利率转换时选择转为LPR浮动利率，那利率自然会受到LPR报价调整变化的影响。
二、房贷可以转换利率吗?
房贷是否可以转换利率，要分情况讨论：
1、纯商业贷款
不能转换利率。商业贷款买房后不管是按期还款，还是提前部分还款，贷款利率都是按合同上约定的利率执行。不过商业贷款有固定利率、原央行基准利率、LPR+基点三种定价方式，利率变动情况不同。
(1)固定利率 截止到贷款还清，利率一直保持不变。
(2)原央行基准利率 只要央行基准利率没有调整，也会一直保持同一个利率不变。
(3)LPR+基点 LPR是主流的贷款利率，并且是浮动利率，因此房贷选择这种方式定价，即便不能改利率，可是利率也会发生变化。只要重定价日前一个月同期LPR利率调整了，则重定价日开始按新的LPR确定新的房贷利率，一整年不变。
2、公积金贷款利率
也是不可以转换利率，但是公积金贷款利率作为浮动利率，会随着公积金贷款基准利率调整而变动，具体参考重定价日前一个月的同期公积金贷款基准利率。
需要注意的是，首套房公积金贷款基准利率和二套房公积金贷款基准利率是不同的：
(1)首套房公积金贷款基准利率
从2022年10月1日起开始下调0.15个百分点，变成5年以下(含5年)利率是2.6%，5年以上利率是3.1%。因为公积金贷款重定价日是每年的1月1日，也就是从2023年1月1日借款人的首套房公积金贷款利率才开始调整。
(2)二套房公积金贷款基准利率
因为第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，因此二套房公积金贷款利率仍然是5年以下(含5年)利率为3.025%;5年以上利率是3.575%。
3、组合贷款
虽说是商业贷款+公积金贷款组合而成的贷款，但同样也不能转换利率。不过商业贷款部分利率、公积金贷款部分利率分别参考所应对的贷款类型利率，只要有发生变动就会随之调整。
小结：综上所述，不管是商业贷款、公积金贷款，还是组合贷款，贷款批下来后都是不能转换利率的。但不同类型的贷款利率只要符合要求可能会进行调整。
