开年多项积极因素能否成为2019年房地产市场的“新推手”？

许多城市开始实施的“一个城市和一个政策”以及多个抵押贷款利率的降低是否意味着房地产市场开始复苏?这些措施对今年房地产市场有何影响?它会成为2019年房地产市场的“新推动者”吗?

一位业内人士表示，在市场资本松散的背景下，抵押贷款利率的下降是大势所趋，并且已经在去年下半年开始。

关于“一城一策”，许多业内人士表示，这不是一个简单的放松或收紧概念，也不是一个全面的概念，这也反映了当前房地产市场监管的严谨性和审慎性。但是，目标是相同的，即在2019年促进这些城市房地产市场的稳定健康发展，并积极落实“房住不炒”的目标。

房地产市场底部现多重利好?

2018年末，房地产调控政策陡起波澜。12月18日，山东菏泽住建局发文称，取消实行一年的住房“限售令”，打响政策微调“第一枪”。随后，广州、青岛根据自身实际情况对楼市政策有所调整。

我们梳理发现，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。

业内人士预计，至少有30个城市将在2019年微调房地产调控政策，预计将形成微调热潮。这也标志着本轮房地产市场的调控已经全面触底，“一城一策”将成为2019年房地产市场调控的主要基调。

“一城一策”估计后续会在部分一二线城市率先展开，或体现在几个改革方面：首先，城市房地产评估考核将形成更多的细分指标，尤其是交易和价格，这是利好监管的定量化分析，房地产市场的参与将有更多指标。第二，房地产市场的交易数量也形成了宽松的预期，随后的市场交易将会上升，特别是在利率方面的推动。总体而言，房地产市场的悲观情绪进一步减弱，后续预计部分城市将首先反弹。然而，三线和四线城市将调整至今年第三季度，并有可能在第四季度出现反弹。

目前，财政税收政策，土地政策和限购政策没有调整空间。既没有明显的过度加码，也没有明显放松的余地。但是，货币政策是不同的，当下房地产市场的新变化使得货币政策有更大的空置空间，差别化的住房政策还有进一步调整的空间。

值得注意的是，2019年首周，央行送出流动性大礼包，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。有分析认为，历年来，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。

紧接着，上海、广州各地银行也传出房贷利率下调的消息。

国家统计局公布的今年前两月行业数据显示，首套房利率维持下行。融360发布的2月份中国房贷市场报告也显示，2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%(3BP)。2月利率下调银行数量44家，较上月增加10家，首套房贷平均利率连续3个月下降。

对于上海、深圳等城市这一波房贷利率松动，业内人士普遍认为是在资金宽松的大背景下，银行通过降低房贷利率来吸引优质客户。

最长牛市终结发出何种信号?

从数据看，虽然今年前两月商品房销售面积连涨43月后首降3.6%，最长牛市终结，但销售额仍达12803亿元，同比增长2.8%。

易居房地产研究院数据显示，2月40城新房成交面积同比大降13%，其中三四线城市同比降幅最大。同时，在2月房贷市场，首套房和二套房贷平均利率维持下行态势。

国家统计局数据显示，前2月全国房地产开发12090亿元，同比增长11.6%。不过，房企销售规模放缓，前两月百强房企销售门槛不升反降，近三成企业无新增土储。

严跃进表示，“一城一策”背景下很多2018年房价上涨过快的城市，尤其是东北、西北和西南地区省份的省会城市，棚改政策也会略有调整。当然目前新的情况在于，发改委对于轨交等建设的支持力度重新加大，实际上轨交沿线的棚改力度依然不会降低，这也是政策调整下新的市场机会点。

同策研究首席分析师张宏伟对外表示，“一城一策”及房贷利率下调不一定是2019年楼市的加推器，更多的是在市场下行周期背景下，政策层面及金融侧面灵活地采取一些措施确保市场保持平稳运行。

长城证券研报认为，对今年的基本面不用过于悲观。一方面在“一城一策”及三稳的基调下行业政策边际转松;另一方面宏观资金面相比去年也有好转，总体预计维持平稳。

“今年全国两会期间，针对房地产市场‘稳地价、稳房价、稳预期’成为最关键的政策方向。”某业内人士分析认为，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

张大伟同时认为，房地产政策最严格的时期已经过去。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。